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提前还贷前仔细算好账 不同还贷方式省钱不一样

2020-11-13

 提前还贷前仔细算好账

 商报讯商报刊发《提前还贷高峰今年来得早》,引起很多读者关注,纷纷打电话咨询。最近记者也在不少银行网点也看到,个贷经理被咨询提前还贷的市民团团围住,应接不暇。为此,记者采访了相关银行人士,请他们帮市民在提前还贷前算算账,再来决定要不要还贷。

 提前还贷前先看合同

 “并不是所有房贷利率都在次年1月1日调整,央行提供了按年调整和对月对日两种方式,选择后一种方式就不急着在今年年底前提前还贷,还可以多享受一段时间旧利率。”昨日,厦门中行个贷部的赖先生对记者说。

 他解释说,中行在2005年3月份以后就对房贷按揭采用“对月对日”的调整方式,假设某个客户在中行办理房贷时间是2007年7月1日,那么该笔房贷的利率调整时间就是2008年7月1日,而不是2008年1月1日。因此,他建议市民,要不要赶在年底前提前还贷,得先看看自己的按揭合同采用哪种方式,不用跟风提前还款。

 当然,采用次年1月1日调整,或是对月对日调整,主要看银行与客户的约定,不见得哪种方式更能省利息,主要看央行加息落在哪个区段,但要提前还贷时就不能不仔细看看合同,免得省息不成反多花利息。

 不同还贷方式省钱不同

 记者曾在松柏建行办理提前部分还贷,柜台人员要求记者在单上选择缩短还款期限还是别的方式,一时间记者也不知怎么选择。我市一位银行个贷经理告诉记者,市民应事前考虑一下选择何种提前还贷方式,因为不同方式节省的利息支出是不同的。

 她解释说,一次性提前还贷节省的利息支出最大。而部分提前还贷,有三种方式:部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短;剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变;剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。投资者应该计算出不同方式下的还贷结果后,结合经济实力来确定最佳还款方式。此外,贷款快要到期的客户,就不一定要提前还贷了,比如,采用等额本息法,贷款10年已经还到第八九年了,后面还的基本上是本金,提前还贷意义不大。

 按年调整月供增加几何

 对于老房贷客户来说,明年1月1日起要一次性消化5次加息所增加的负担。那么,按揭者的房贷月供究竟增加了多少呢?事实上,5次加息对房贷按揭者产生的影响,“老房贷”们可以自己来计算的:算出利率上涨后每万元房贷的增加额,最后将所借房贷的数额乘以这个增加额。

 目前,个人自营性房贷利率5年期以上已调高至7.83%,加息幅度接近1%。

 例如20年期的房贷,房贷利率为6.84%时,1万元按揭额的月供为76.5724元,而房贷利率为7.83%时对应的月供为82.5891元。也就是说,20年期的每万元房贷因今年5次加息而引起的月供增加额是6.0167元,这样33万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×33=198.5511元,47万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×47=282.7849元。

 以同样的方式测算,10年期、15年期、25年期、30年期的每万元房贷月供增加额分别为5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房贷按揭者按揭的是10年期39万元房贷,那么其今年5次加息的月供增加额就是5.1457元×39=200.6823元。若另一位“老房贷”按揭的是25年期53万元房贷,也很好计算,为6.3984元×53=339.1152元。


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