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二三线城市土地拍卖 呈现“被底价”隐忧

2020-08-01

为严防出现高价地,监管部门正在不遗余力地围堵。然而,这极有可能提升土地招拍挂“潜规则”的操作空间。

在5月30日举行的北京大学汇丰商学院房地产投资专业委员会成立大会上,国内一家著名投资集团的负责人表示,当前二三线城市操作的土地换投资项目越来越多,土地基本上以底价成交。而某些大城市的重点地块,为了防止高地价,也通过各种方式圈定甚至内定了成交价。

多位业内人士表示,监管层对于高地价的围剿消除了地王,众多地块以底价成交,促进了土地市场的理性回归。但在这背后,也出现了另外一层隐忧:在堵住高地价的同时,有可能提升土地招拍挂“潜规则”的操作空间。土地成交“被底价”,甚或造成国有土地的资产流失。

高价地戴上紧箍咒

5月26日,国土资源部下发通知再度给高价地戴上了紧箍咒,土地招拍挂溢价率超过50%需要上报的城市由105个扩展到全国所有的县级及以上城市。

在此前半个月,国土资源部曾要求各地调整土地招拍挂,选择“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品房用地中配建保障房”和“土地利用综合条件最佳”等创新式做法。

与此同时,银行信贷继续收紧,再加上楼市销售不畅,房企谨慎的拿地态度也使得众多地块最终以底价成交。

在武汉市近日举行的一次土地挂牌拍卖会上,13宗土地仅3宗地进入竞价程序,其余10宗均以底价成交。其中一宗被寄予“刷新纪录”厚望的商业地块,仅1家企业参与竞买,最终成交的楼面地价低于同区域一期楼盘近2000元/平方米。拿地者分别是武汉本土和外来的中小型开发企业。

相关统计数据显示,今年1~5月,在南京市公开出让的28幅土地中,17幅地块以底价成交。上海、杭州、昆明、广州等城市,也有众多地块以底价成交。

“土地市场确实很冷清。”北京城建(600266,股吧)投资发展股份有限公司策划部经理刘露军认为,楼市销售的不畅再加上房地产开发贷的收紧,确实让房企拿地态度趋于谨慎,造成了土地市场的现状。

“不能说的秘密”

不可否认,众多地块以低价甚至底价成交,与房地产宏观调控政策息息相关,但也不排除部分地块“被底价”。

“这是不能说的秘密,如果遇到这样的地块,我们会主动闪躲。”刘露军表示,对于一些明显限制报名条件的“内定”地块,企业一般会敬而远之。

“保证地块以底价成交的办法有很多。”前述投资集团负责人介绍说,以BT投资方式换取的土地,企业会参与土地招拍挂标书的制定,在里边增加一些只有该企业具备的报名条件。同时,为了保证按约定条件拿到土地,还会让地方政府找当地最好的企业进行投资担保。

“在土地完成一级开发通过招拍挂出让时,我们会配合签约企业以底价获得土地。”某省会城市周边一个县级政府招商部门负责人表示,对于大城市周边有潜力的开发区域,大型房企会通过向地方政府争取特许经营权的方式,圈下面积不小的土地,并要求土地价格在数年内维持不变。

“万一土地招拍挂时出现了劝不退的竞争者,则不论地价推至多高,先前签订协议的企业都可加价。土地出让金的溢价部分,政府会依据协议返还给企业。”该负责人表示,“在通常情况下,政府更愿意地块以底价成交,因为溢价部分返还给企业后仍要交税,很麻烦。”

担心“潜规则”

对于一些热点城市重点地块的出让,除了采取类似北京CBD地块的投标出让方式外,还可通过设定一些限制性的条件,圈定拿地者。此法在南京、天津、广州等地早已屡见不鲜。

监管层对于高地价的围堵,许多业内人士并不赞同。在当前房企拿地谨慎、地方融资困难的情况下,业界担心由此引发土地招拍挂中的暗箱操作,被明目张胆地被搬上台面。

“什么叫异常?土地成交价格低才叫异常。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存认为,国土资源部对于土地成交溢价超过50%的异常地块进行监控,以防止出现高价地的做法并不恰当,有造成国有土地的资产流失风险。

中国人民大学公共管理学院副院长严金明也提出了类似的隐忧:“价高者得应是土地招拍挂的基本原则。在综合考虑其他因素的情况下完善土地招拍挂政策时,要警惕土地出让"潜规则"扩大化,应考虑防止国有土地的资产流失。”

“从现在土地市场冷清的局面来看,国土资源部围堵高地价的做法似乎没有必要。”北京大岳咨询有限公司总监李伟认为,单纯的围堵高地价行为,确实给“潜规则”增加了操作空间。

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